Dit wordt veroorzaakt door (markt) ontwikkelingen m.b.t. de rente en overheidsingrijpen:
(i) Na de oorlog tussen Oekraïne en Rusland is de rente gemiddeld ca. 3% op jaarbasis gestegen.
(ii) Door (geplande) overheidsmaatregelen worden de huren, ook voor grotere woningen en appartementen, gereguleerd (de zogenaamde middenhuren).
(iii) Fiscale aspecten: in 2023 is de overdrachtsbelasting gestegen naar 10,4% waar deze overdrachtsbelasting enkele jaren terug nog maar 2% bedroeg. Hierdoor wordt de aanschaf van een object duurder voor de belegger. Daarnaast wordt de vastgoedbelegger die zijn vastgoedportefeuille in privé (box3) opbouwt de komende jaren geconfronteerd met een verhoogde belastingdruk.
Doordat de markt voor vastgoedbeleggingen 180 graden is gedraaid neemt het aantal verstrekte verhuurhypotheken drastisch af. Aanbieders van deze verhuurhypotheken proberen daarom continu het productaanbod aan te passen en te verbreden om zodoende toch “deals” te kunnen blijven doen. Een aantal voorbeelden van aanpassingen zijn:
- Meer mogelijkheden financiering combinatiepand
- Verlaging verhouding huurinkomsten versus rentelasten (zogenaamde ICR = interest coverage ratio)
- Financiering zorgwoningen en woningen voor arbeidsmigranten
Naast de hiervoor genoemde productverruimingen en beleidsaanpassingen zien we nog een aantal andere positieve punten voor de vastgoedbelegger:
- “De één zijn dood is de ander zijn brood”
Dit is natuurlijk cru maar de moeilijke marktomstandigheden brengen (gedwongen) verkopen met zich mee, waardoor er kansen zijn om objecten relatief goedkoop te kunnen verwerven. - Transformatie
Objecten die geschikt zijn voor transformatie kunnen vaak nog leiden tot waardestijgingen voor de belegger. Bijvoorbeeld door een oud kantoor- of horecapand te transformeren naar appartementen. - “Gooi het over een andere boeg”
De laatste jaren werd bij beleggen in vastgoed soms al genoegen genomen met een rendement van 3%. Er zijn echter tal van mogelijkheden om een rendement van 6-7% te ontvangen zonder al te hoge risico’s te hoeven nemen. Hierbij wordt er niet direct vastgoed aangekocht, maar worden er leningen verstrekt aan bedrijven en natuurlijke personen die beleggen in vastgoed. Vaak gaat het hier om specifieke vastgoedobjecten en niet om rechttoe- rechtaan woningen en appartementen. Met een gezonde verhouding tussen financiering en waarde van het onderliggende vastgoed kunnen op deze manier mooie rendementen behaald worden zonder hoge risico’s te hoeven lopen.