Indien de koopsom gelijk is aan de waarde in verhuurde staat dan hoeft de belegger maar een minimale inleg te doen van 15% van de waarde in verhuurde staat plus bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, financieringskosten, taxatiekosten en notariskosten.
Voorbeeld:
In bovenstaand voorbeeld is een eigen bijdrage nodig van € 68.750,-. Indien iemand €200.000,- ter beschikking had dan zouden er drie van dit soort objecten gekocht kunnen worden.
Maar na de enorme rentestijgingen vanaf maart 2022 is hier verandering in gekomen. Door de hoge rente kan er minder geleend worden. Dit komt doordat aanbieders van verhuurhypotheken ook kijken naar de verhouding tussen huurinkomsten en rentelasten; dit noemt men de ICR ofwel Interest Coverage Ratio. De definitie van deze ICR kan bij de verschillende geldverstrekkers iets afwijken, maar wij gaan uit van een ICR van 1,5, Dit betekent dat de huurinkomsten (kale huur zonder correctie voorexploitatielasten) 1,5 keer de rentelasten van de financiering moeten bedragen. Omdat de rentelasten fors zijn gestegen kan er daardoor aanzienlijk minder geleend worden. Dit komt duidelijk naar voren in onderstaande voorbeelden:
Leencapaciteit o.b.v. ICR 1,5 en een rente van 3,85% (februari 2022):
In het begin van 2022 kon er bij de rentestanden van destijds ook daadwerkelijk 85% van de waarde in verhuurde staat geleend worden. Immers 85% correspondeert in dit voorbeeld met een lening van € 233.750,-.
Leencapaciteit o.b.v. ICR 1,5 en een rente van 6,3% (oktober2022):
Op dit moment kan er in dezelfde situatie nog maar circa € 145.500,- geleend worden vanwege de hoge rentelasten. Hierdoor moet er bijna € 160.000,- aan eigen middelen ingebracht worden. Daardoor kan er met een vrij vermogen van € 200.000,- nog maar één object van deze omvang aangekocht worden.
Conclusie is dus dat de leencapaciteit momenteel begrensd wordt door ICR. De huurinkomsten moeten doorgaans 1,5 keer de rentelasten dekken. Omdat de rente gestegen is stijgen ook de absolute rentelasten en kan er minder geleend worden.