Met de aanhoudende stijging van de huizenprijzen en een stabilisatie van de huurprijzen (zie ook onze vorige blog) gaan beleggers hun pijlen steeds vaker richten op vastgoedobjecten die in aanmerking komen voor transformatie. Door de transformatie wenst men waarde toe te voegen aan hun vastgoed belegging. Immers een winkel die getransformeerd wordt naar bijvoorbeeld twee appartementen is na realisatie van de appartementen veel meer waard dan de aankoopwaarde van de winkel. Echter, voor een goede vergelijking zullen wel alle kosten (investeringen) die gemaakt zijn meegenomen moeten worden. In deze blog gaan we in op de (potentiële) kostenposten die naar voren komen bij een transformatieproject. Verder gaan we kort in op de financieringsmogelijkheden en geven we enkele voorbeelden van transformatie objecten.
Voorbeelden transformaties
- Verbouwing horecagelegenheid naar twee woningen. Een van onze klanten heeft een oude horecagelegenheid in een middelgrote kern gekocht. In overleg met de gemeente is de bestemmingswijziging in gang gezet. Het complex (bijgebouwen) wordt deels afgebroken en in het hoofdgebouw worden twee woningen gerealiseerd.
- Winkelpand met bovenwoning. In ons klantenbestand is de afgelopen jaren regelmatig een winkel getransformeerd naar wonen. Vaak gaat het om objecten in kernen die te maken hebben met een teruglopende middenstand. Om verloedering en verval van de leegstaande zakelijke ruimtes te voorkomen wordt steeds vaker, en in sommige gemeentes ook met minder administratieve rompslomp, toestemming gegeven voor wijziging van de bestemming van detailhandel/bedrijfsmatig naar wonen. Transformatie van kantoorpand naar appartementencomplex. Dit zijn doorgaans omvangrijkere verbouwingen/transformaties. De afgelopen jaren hebben we enkele van dit soort transformaties begeleid. Hierbij gaat het o.a. om de verbouwing van een oude bibliotheek naar 10 appartementen.
Met welke investeringen/kostenposten moet o.a. rekening gehouden worden bij transformaties
- Aankoop grond of vastgoedobject plus bijkomende kosten
- Legeskosten en eventueel bijbehorende onderzoeksrapporten t.b.v. definitieve vergunningverlening
- Kosten architect en constructieberekeningen
- Kostentransformatie (sloop, verbouwing, terreinverharding, verduurzaming etc.)
- Financieringskosten (eenmalige kosten en rentelasten gedurende de transformatie)
Financieringsmogelijkheden
- Bij kleine verbouwingen/transformaties kan steeds vaker gebruik gemaakt worden van de verhuurhypotheken van diverse financiers.
- De transformatiefase (met bijbehorende risico’s) wordt doorgaans met specialistische “transformatiefinanciers” of investeerders gefinancierd om vervolgens na afronding van de transformatie en verhuur van de wooneenheden over te stappen naar banken of aanbieders van de verhuurhypotheken
- Er zijn in bepaalde situaties ook mogelijkheden om de transformatie en structurele verhuur met 1 financier te regelen.