Wat betekent een cashflow analyse?
Heel letterlijk geeft een cashflow analyse inzicht in de inkomende en uitgaande geldstromen in een bepaalde geselecteerde periode. Van groot belang is dat de cashflow analyse een compleet beeld geeft van alle inkomende en uitgaande geldstromen. Hierbij gaat het niet alleen om de zogenaamde operationele geldstroom (die samenhangt met de dagelijkse exploitatie) maar ook investeringen/desinvesteringen en de uitgaande geldstroom die samenhangt met lopende financieringen.
Cashflow analyses bij vastgoedbeleggingen
Bijna alle vastgoedfinanciers (verhuur van woningen en bedrijfsmatige objecten) stellen eisen aan de minimale hoogte van de cashflow. Hierbij relateert men o.a. de huurinkomsten minus exploitatiekosten aan de te betalen rente en aflossingsverplichtingen. Dit wordt ook wel de DSCR (debt service coverage ratio) genoemd. Met andere woorden: hoe vaak kunnen rente en aflossingen betaald worden uit de netto huurinkomsten (= huur -/- operationele kosten). Een gezonde en vaak gehanteerde minimale DSCR bedraagt 1,2. Dit betekent dat de netto huurinkomsten 20% groter zijn dan de rente en aflossingsverplichtingen.
Houd rekening met verschillende scenario’s die grote impact kunnen hebben op de cashflow.
Beleggingen in vastgoed leiden niet uitsluitend tot “hosanna” situaties. Er liggen tal van risico’s op de loer voor een vastgoedbelegger; denk hierbij o.a. aan het leegstandsrisico, slecht/niet betalende huurder(s), rentestijgingen, oneigenlijk gebruik (bijvoorbeeld wietplantage) en waardedalingen van het onroerend goed.
In een onderstaande tabellen hebben tweescenario’s naast elkaar gezet betreffende de belegging van een appartement in Den Bosch. Enerzijds gaat het om een ++ scenario en anderzijds hebben we een -/- scenario gepresenteerd:
++ Scenario:
-/- Scenario:
In het positieve scenario hebben we te maken met continue verhuur i.c.m. stijgende huurinkomsten en een stijging van de waarde van het onroerend goed. In het negatieve scenario worden we geconfronteerd met tal van tegenvallers zoals leegstand, onvoorzien groot onderhoud en een daling van de marktwaarde. Uiteraard is de kans dat dit soort tegenvallers zich manifesteren niet heel groot maar vaak zien we dat er een soort sneeuwbaleffect ontstaat. Hierbij versterken de negatieve effecten (problemen met het onderpand, stijging rente, daling waarde) elkaar. In onze ogen geven dit soort tegenvallers de ondergrens aan waarmee rekening gehouden kan worden bij het aangaan van een nieuwe vastgoedbelegging. Houd daarom bij zowel het aangaan en als gedurende de exploitatie altijd voldoende liquiditeit/financiële buffer aan om tegenvallers op te vangen. Hiermee kunnen gedwongen verkopen voorkomen worden en kan de vastgoedbelegger wachten op betere tijden.