Nu de economische situatie in 2022 in rap tempo is verslechterd, na al enkele lastige “corona jaren”, zien we dat de Nederlandse banken op grote schaal terughoudend zijn met het verlengen van leningen die nu contractueel aflopen. Maar het gaat niet alleen om de zogenaamde herfinancieringsmomenten waarbij de banken leningen op commercieel verhuurd vastgoed niet willen verlengen. Er spelen nog een aantal andere zaken:

• Banken laten nieuw te verstrekken financieringen gemakkelijk aan zich voorbij gaan ondanks prima financiële parameters.
• Bij verkoop van een vastgoedobject, als onderdeel van een grotere portefeuille, dient de totale verkoopopbrengst volledig afgelost te worden.

Bijgevoegd een aantal voorbeelden uit onze dagelijkse praktijk die bovenstaande opmerkingen onderschrijven:

1. Niet verlengen van een financiering bij het aflopen van het rentecontract en de juridische looptijd van de lening.
   - Portefeuille: overwegend wonen met in de plint commerciële ruimtes. Alle objecten zijn goed verhuurd.
   - Financiering bij een van de bekende Nederlandse banken: financiering bedraagt minder dan 50% van de waarde in verhuurde staat (LTV < 50%)
   
   Belegger heeft te maken met een renteverlenging op één van zijn leningen bij de bank. Ondanks de goede kasstromen en zekerhedenpositie wil de bank de lening niet verlengen. Nu zouden we de lening in combinatie met 1-2 panden uit de portefeuille kunnen herfinancieren maar de bank geeft geen goedkeuring voor royement van 1-2 panden. Dit is een starre houding van de bank hetgeen de klant noodzaakt om de portefeuille volledig te verkopen of volledig te herfinancieren.
   ‍
2. Banken laten nieuw te verstrekken financieringen gemakkelijk aan zich voorbij gaan ondanks prima financiële parameters.
   - Portefeuille: grotere, industriële bedrijfspanden met een financiering van minder dan 50% van de waarde in verhuurde staat.
   - Uiteindelijke eigenaar woont weliswaar in het buitenland maar zijn (voor)ouders komen uit Nederland. Eigenaar is zeer vermogend in privé.
   - Nieuwe aankoop medio 2022 van twee grote kantoorpanden met een first class huurder en lange huurcontracten. Gevraagde financiering bedraagt ca. 50% van de waarde in verhuurde staat.
   
   De Nederlandse banken geven aan dat in de zomer het beleid is aangescherpt en dat er uiterst selectief gekeken wordt naar welke commercieel vastgoed objecten de banken nog in de boeken willen nemen. Hierbij geven de banken aan dat de focus vooral op wooncomplexen ligt.
   ‍
3. Bij verkoop van een vastgoedobject, als onderdeel van een grotere portefeuille, dient de totale verkoopopbrengst afgelost te worden
   - Portefeuille: verschillende bedrijfspanden welke allemaal verhuurd zijn
   - Financiering is gesloten bij een Nederlandse bank en de financiering is lager dan 50% van de waarde in verhuurde staat.
   
   Eigenaren willen één van de panden uit de portefeuille verkopen. De bank geeft hierbij aan dat de verkoopopbrengst integraal afgelost dient te worden op de lopende financiering. Hierdoor resteert er een financiering van minder dan 10%! van de waarde in verhuurde staat van de overige objecten in de portefeuille.

Hoewel wij als financieringsspecialisten, met een achtergrond in de bancaire sector, goed kunnen begrijpen dat banken een dynamisch beleid voeren en de risico’s in hun portefeuille op momenten willen verlagen is er best wel iets te zeggen van de keuzes die de banken maken. Maar daar gaat het in onze ogen niet om. We moeten juist kijken hoe wij u kunnen helpen en ondersteunen als u tegen één van bovenstaande punten aan loopt. Positief is dat er veel geld beschikbaar is in onze economie onder andere bij investeerders en gespecialiseerde vastgoedfinanciers. Op basis hiervan kunnen wij u helpen met het herstructureren en herfinancieren van uw vastgoedportefeuille.