Factoren die een rol spelen zijn o.a.:
- Het aanbod van woningen; hoe hoger het aanbod hoe scherper de prijzen zullen worden. Al jaren praat de overheid over verruiming van het woningaanbod, maar echte grote stappen worden niet gezet.
- De vraag naar woningen: hoe groter de vraag, hoe sterker de prijzen zullen stijgen. De laatste jaren had de “vraagkant” de wind in de zeilen. Door het groeiend aantal eengezinshuishoudens, het feit dat men ouder wordt en men langer in een koopwoning blijft wonen zorgt voor een blijvend hoge vraag. Daarnaast werken er honderdduizenden arbeidsmigranten in Nederland die ook behoefte hebben aan fatsoenlijke huisvesting. Ook dit legt druk op de vraag. Daarnaast werd de vraag (sterk) gestimuleerd door historisch lage rentes van ca. 1-1,5% waardoor de maandlasten, ondanks stijgende huizenprijzen, nog steeds relatief laag en daarmee acceptabel bleven.
- Psychologische effecten? Vaak worden beslissingen om een huis te kopen beïnvloed door ontwikkelingen om ons heen. Het is een soort kuddegedrag waarbij iedereen dezelfde kant oploopt en bang is de boot te missen. Met als gevolg een zeer sterke drive om een koopwoning te bemachtigen waarbij men bereid is geweest fors te overbieden. Dit was vooral een psychologisch spel en niet gekoppeld aan de intrinsieke waarde om een huis te kopen.
- Economische ontwikkelingen: hiervoor hebben we de lage rente al genoemd. Maar er waren meer gunstige factoren. We hebben al jaren te maken met lage werkloosheid en de inflatie was tot vóór begin 2022 beperkt.
Maar wat staat ons te wachten wat betreft de ontwikkeling van de huizenprijzen?
Als we kijken naar de hiervoor genoemde factoren dan staan een aantal van deze factoren zeker niet meer op “groen”:
- Vanaf begin 2022 is de rente met ongeveer 2% gestegen; dit verhoogt de maandlasten bij de koop van een huis aanzienlijk.
- Gelijktijdig met de stijging van de rente loopt het prijspeil, mede door de oorlog in Oekraïne, sterk op in Nederland. De primaire levensbehoeftes zijn fors duurder geworden en leggen druk op het maandelijks te besteden inkomen.
- Door de hiervoor genoemde belangrijke ontwikkelingen van de afgelopen maanden ontstaat er een reëler beeld. Kopers kijken veel kritischer naar hun eigen positie en laten zich veel minder leiden door het kuddegedrag. Gevolg is dat er per woning veel minder potentiële kopers zijn met als gevolg dat de “macht” van de koper toeneemt. Op 27 juli 2022 was in het nieuws dat de koper op basis van deze macht weer meer ruimte heeft om te onderhandelen.
Op basis van bovenstaande zien we de laatste maanden al een afvlakking van de groei van de huizenprijzen. Of er een echte daling zal worden ingezet, en hoe diep die daling dan is, zal o.a. te maken hebben met de renteontwikkeling de komende tijd en de effecten van de inflatie en andere onzekerheden op de groei van de economie. Bij een sterke terugval van de economie van een aantal kwartalen (dit noemen we een recessie) is de kans groot dat de werkloosheid oploopt, hetgeen voor daling van de vraag naar woningen zal leiden. Daarnaast is nog niet goed in te schatten hoe bedrijven, die staatssteun als gevolg van Covid-19 hebben ontvangen, de schuld aan de Belastingdienst terug kunnen betalen. Dit zou in het slechtste geval kunnen leiden tot een hausse aan faillissementen met als gevolg extra druk op de werkloosheid. Voor nu verwachten de grootbanken in Nederland dat de prijzen niet direct zullen dalen. Maar dit kan omslaan als de hiervoor genoemde recessie en bijbehorende werkloosheid sterker stijgt dan nu wordt verwacht.
Wat betekent dit nu voor u als belegger in vastgoed?
Aangezien de huizenprijzen momenteel nog niet gedaald zijn, alleen een afvlakking van de groei, en de rente daarnaast hard is gestegen is dit niet het momentum om een woning of appartement te kopen voor de verhuur. Toch zien we nog kansen voor vastgoedbeleggers. Het gaat dan met name om bedrijfsmatige panden voor de verhuur of objecten die verbouwd/getransformeerd moeten worden.
Neem gerust contact met ons op als u hierover verder wilt sparren.