Liever iemand persoonlijk spreken?
Vraag een vrijblijvende telefonische intake aan!
Bel mij

Hoe werkt financiering?

Over bedrijfsfinanciering: achtergrond en FAQ's

De financiering regelen voor je bedrijfsplan of verhuurd onroerend goed is lastig omdat er allerlei mogelijkheden zijn. De bekende banken/kredietverstrekkers reageren anders op ondernemersaanvragen dan men vroeger gewend was, tegelijkertijd zijn er allerlei nieuwe alternatieven op de markt. Hoe zie je als ondernemer nog de bomen door het bos?

Financieringsfabriek begrijpt je vraag en biedt hier een snel en duidelijk antwoord op. Wij weten snel aan te geven waar de bedrijfsfinanciering op de beste manier (lees: de meest gunstige condities zoals rente- en aflossingsvoorwaarden) kan worden afgesloten. Wij ontzorgen je daarnaast door het proces te begeleiden van aanvraag tot uitboeking. Hieronder leggen we uit hoe wij dit doen:

  • Verschillende soorten financiering.
  • Proces: van aanvraag tot uitboeking.
  • De financiële sector.
  • Onderneming financieren.
  • FAQ.

Verschillende soorten financiering

Bancair

Kort samengevat zijn er de volgende 2 financieringsvormen:
  • Zakelijk bedrijfskrediet op de rekening courant:
    Vanuit een schommelende kredietbehoefte is vaak een prima product voor de financiering van het werkkapitaal. Het product is buiten de bancaire sector niet beschikbaar;
  • Zakelijke lening:
    Deze zijn er in verschillende soorten en maten. Zakelijk wordt dit voornamelijk ingevuld met een lineaire aflossing tussen de 3 en 30 jaar. Dit is afhankelijk van de waardeontwikkeling/afschrijvingstermijn van het onderpand. Aflossingsvrije leningen komen vanuit de periode vóór 2008 nog wel voor maar worden nauwelijks nog verstrekt.
De meest voorkomende aanbieders zijn de grootbanken van Nederland, te weten:

Crowdfunding

In crowdfunding zijn de volgende vormen te onderscheiden:
  • Donaties: het 'weggeven' van kapitaal;
  • Voorverkoop: dit wordt gebruikt bij productontwikkeling in de B2C markt. Gegadigden kopen feitelijk het product tijdens de ontwikkelfase met een forse discount op de uiteindelijke consumentenprijs;
  • Equity/aandelen: dit is een prima product als er risicodragend kapitaal of kennis/ervaring nodig is;
  • Leningen: ook wel crowdfinance genoemd. Een pitch verschijnt op het internet en investeerders kunnen zich inschrijven.

Asset Based

Dit betreft een bedrijfsfinanciering die gebaseerd is op, en qua looptijd gekoppeld aan, één specifieke actiefpost. Welke vormen van 'asset based' financieren zijn er?
  • Onroerend goed: sale and lease back;
  • Machine, inventaris en transportmiddelen: lease (operationeel of alleen financieel);
  • (Voorraden) en debiteuren: factoring.
Zeker als het gaat om factoring is de markt sterk in ontwikkeling en zijn er veel nieuwe toetreders waardoor er veel verschillen in aanbod ontstaan. In grote lijnen zijn deze onder te verdelen in:
  • Financiers van losse facturen;
  • Financiers van totale debiteurenportefeuilles.
Ook binnen deze hoofdgroepen zijn er overigens veel variaties mogelijk.
Aanvullend hierop noemen we ook nog payrolling. Ondanks dat dit in de kern geen asset is past deze wel in dit rijtje, want naast de handeling worden ook de personeelskosten hierbij voorgefinancierd.

Garantie/subsidie

  • Borgstelling MKB-kredieten: Met het borgstellingskrediet (BMKB) staat het ministerie van EZ voor een deel garant voor bedrijven die een zakelijke lening willen afsluiten, maar de bank niet genoeg zekerheid kunnen bieden (onderpand), zoals gebouwen of machines. Deze regeling is bestemd voor ondernemingen met maximaal 250 werknemers met een jaaromzet tot € 50 miljoen óf een balanstotaal tot € 43 miljoen. Dit zakelijk krediet wordt aangevraagd door de bank van de aanvrager en niet rechtstreeks door ondernemers.
  • Innovatiekrediet: Met het Innovatiekrediet financiert het ministerie van EZ de ontwikkeling van nieuwe producten, processen of diensten met een sterke businesscase. Het bedrijfskrediet is risicodragend en hoeft alleen te worden terugbetaald als de ontwikkeling slaagt.
  • Garantie Ondernemersfinanciering (GO-faciliteit): Met de GO krijgen banken van de overheid een garantie van 50%. Leningen van maximaal € 150 miljoen zijn tot maximaal € 75 miljoen gegarandeerd.
  • Innovatiefonds (SEED capital): Via deze regeling verstrekt het ministerie kapitaal aan investeringsfondsen die met risicokapitaal investeren in innovatieve ondernemers op technologisch en creatief gebied.
  • Vroege Fase Financiering (VFF): De Vroegefasefinanciering moet ervoor zorgen dat een idee van de planfase in de startfase komt. Met een zakelijke lening uit de VFF onderzoeken starters en MKB-ondernemingen of hun idee een kans van slagen heeft op de markt. De lening en de hierop berekende rente moeten worden terugbetaald.
RVO.nl, Ondernemersplein.nl, KVK.nl, NIBUD.nl

Risicodragend

Redenen om op zoek te gaan naar risicodragend vermogen voor een onderneming:
  • Tekort aan eigen vermogen na bijvoorbeeld enkele verliesjaren of een bedrijfsovername;
  • Onzekerheid over de waarde van de activa op de balans of de betaalcapaciteit van de onderneming;
  • Volatiele afzetmarkten waardoor beperkte cashflow druk van reguliere financieringen te dragen is;
  • Snelle groei qua balanstotaal waardoor procentueel vermogen onder druk staat.
Welke vormen van risicodragend vermogen zijn er:
  • Aandelenkapitaal, onder te verdelen naar wel of geen stem- en /of winstrecht;
  • Achtergestelde leningen en of converteerbare leningen.
Van belang om te beseffen qua karakter:
  • Op risicodragend vermogen rust geen aflossingsdruk en/of rentedruk waardoor de cashflow van de onderneming gebruikt kan worden voor andere vermogensverschaffers of versterking van werkkapitaal;
  • Het is wel een dure vorm van kapitaal. Investeerders in risicodragend aandelenkapitaal hebben vaak een target van gemiddeld 20% jaarlijks rendement op hun kapitaal;
  • Zeker bij aandelenkapitaal is zeggenschap vaak een issue.

Proces: van aanvraag tot uitboeking

QuickScan

Wat toetsen wij in een QuickScan?
  • Is helder wat de financieringsbehoefte is en waarvoor deze nodig is?
  • Wat is de eerste denklijn qua structurering van deze bedrijfsfinanciering?
  • Wat is de kans dat financiers deze investeringen zullen willen financieren? Dit is weer afhankelijk van:
  • De mate waarin de historische cashflow van de onderneming voldoende was voor de historische financiële verplichtingen;
  • De mate waarin de toekomstige cashflow van de onderneming passend is op de toekomstige verplichtingen;
  • De mate waarin de financiering is afgedekt met onderpand;
  • De hoogte van het risico die ratingsystemen van de financier vaststellen
  • Tegen welke voorwaarden en condities zullen financiers dit accepteren?
  • Hoeveel tijd gaan deze financieringstrajecten kosten? Wat kan de klant zelf doen en wat doen wij als adviseur?
  • Wat gaat een dergelijk traject kosten voor de onderneming?

Opdracht tot Dienstverlening

In de Opdracht tot Dienstverlening leggen wij vast:
  • Welke activiteiten beide partijen moeten verrichten om te komen tot een financieringsaanbod;
  • Wat de rolverdeling wordt (wie doet wat, wanneer?);
  • Welke inspanningen er gedaan gaan worden;
  • Hoe de factuur is opgebouwd.

Informatie completeren

Voorbeelden van aanvullende informatie:
  • Namen van concurrenten en de positie van de klant t.o.v. van die concurrent;
  • Een beeld van de bedrijfsprocessen: wat gebeurt er qua logistiek, bewerking, sales, administratie enz;
  • Een voorbeeld van een offerte van de klant om het verdienmodel verder te doorgronden;
  • Lijstwerk van de salarissen;
  • Overzicht (achterstallige) belastingbetalingen;
  • Indien van toepassing: een voor- en nacalculatie;
  • Een gespecificeerde investeringsbegroting voor de komende jaren;
  • Contracten met huurders, bestaande financiers en of belangrijke leveranciers.

Opvragen offertes

Wij werken idealiter toe naar minimaal twee offertes, waarbij wij de volgende activiteiten uitvoeren:
  • Beschrijven voor-/nadelen verschillende offertes;
  • Onderhandelen over prijs en andere condities.
Dit betekent in de praktijk dat de aanvraag bij 4 tot 8 partijen wordt ingediend. Hierbij wordt niet alleen gekeken naar de huisbank, maar juist ook naar alternatieven in combinatie met een gestapelde financieringsstructuur. Bij de presentatie van de informatie aan financiers wordt ingezoomd op:
  • De bedrijfsanalyse;
  • De financiële analyse;
  • De juridische positie.
Na ontvangst van één of meerdere offertes worden de aanbiedingen scherp met elkaar vergeleken waarna u van ons een keuze-advies krijgt.

De financiële sector

Kredietcrisis leidt tot andere benadering

De traditionele grootbanken stellen zich anders richting MKB-ondernemers. De banken zijn selectiever en zijn daarnaast vaak niet meer bereid om het volledige investeringsplan te financieren. Directe aanleiding voor deze gewijzigde houding ligt in de kredietcrisis van 2008 en de daaropvolgende recessie. Politiek en de grootbanken hebben daarop besloten dat deze situatie zich niet meer mag herhalen. Daarom is er besloten tot een verbeter aanpak in de sector (wereldwijd):
  1. Toenemend internationaal toezicht op de banken;
  2. Grootbanken moeten hogere buffers aanhouden om te voorkomen dat opnieuw staatsteun moet worden aangevraagd;
  3. Complexe producten zijn onacceptabel.
Met name het punt van de hogere buffers (hogere solvabiliteitseis) is voor kredietverstrekkers lastig te realiseren. Investeerders zijn niet erg happig op het kopen van aandelen van grootbanken. Ook willen andere partijen (bijv. pensioenfondsen) niet graag delen van de bankbalans (bijvoorbeeld particuliere hypotheken) overnemen. Daarnaast daalt over het algemeen de omzet bij banken doordat producten eenvoudiger en transparanter worden, en doordat de consument beter in staat is om prijzen met elkaar te vergelijken.

Stapelfinanciering

Om zo snel mogelijk aan de solvabiliteitseisen te kunnen voldoen beperken de banken hun bedrijfsfinanciering op dit moment zoveel mogelijk tot het bedrag dat zij aan onderpand /zekerheden kunnen bedingen. Is er meer geld nodig dan moet de onderneming dat elders vandaan halen. Door deze vorm van risicomanagement hebben kredietverstrekkers zelf grip op de hoeveelheid eigen vermogen die zij aan moeten houden.
Dit betekent in de praktijk dat een MKB-ondernemer slechts een deel van zijn benodigde financiering bij de bank kan realiseren. Namelijk maximaal dat deel dat gedekt is door onderpand. In het geval van uitwinning van deze zekerheden (wanneer de ondernemer in zwaar weer komt) is de waarde van dit onderpand afhankelijk van de marktomstandigheden van dat moment en komt daarmee vaak lager uit dan de totale financiering.
Dit vraagt daarom om een stapeling van financieringen; de bank doet deel A en voor het overige deel verwijzen zij u door naar derde partijen.

Gevolgen terugtrekkende houding banken

Het is bekend dat de rente momenteel historisch laag is. Dit geldt voor de debetrente bij bedrijfsfinancieringen, maar ook voor de creditvergoeding op de spaartegoeden.
  • Met name vermogende particulieren, maar ook pensioenfondsen en zakelijke investeerders, zoeken mogelijkheden buiten het beleggen in aandelen, om meer rendement op hun creditgelden te maken;
  • Voor deze doelgroep zijn de ontwikkelingen in de bancaire sector erg interessant. Er ontstaan immers voor hun hierdoor ook extra kansen;
  • Als investeerder van crowdfunding kan een vermogende particulier een rentepercentage van ongeveer 8% realiseren. Door in meerdere ondernemingen te investeren kan bovendien op eenvoudige wijze risicospreiding worden gerealiseerd.

Positie Financieringsfabriek

Door al deze ontwikkelingen ontstaat bij veel MKB-ondernemers de behoefte aan:
  • Het wèl beschikbaar krijgen van kapitaal;
  • Het tegen gunstigere condities en voorwaarden beschikbaar krijgen van kapitaal;
  • Het ontzorgen rondom het proces c.q. het beperken van de tijd die de onderneming/ondernemer moet investeren in het proces;
  • Het hebben van een sparringpartner rondom het vakgebied financieren.
Financieringsfabriek ondersteunt de MKB-ondernemer doordat zij:
  • De weg kent in het financieringslandschap; wie zijn de aanbieders? Welke proposities zijn er en wat voor een type klant zoeken zij?;
  • Kennis heeft van de systematiek van financieren; hoe kun je voor deze betreffende klant de bedrijfsfinanciering het beste structureren? Wat zijn de financieringsvormen? Stapelen? Aansprakelijkheden? Aflossingsniveau's?
  • Over de juiste competenties beschikt om het vertrouwen te winnen van de financierders om de regie te kunnen nemen, en houden, tijdens het financieringsproces.

Onderneming financieren

Besluitvorming

Een potentiële financierder kijkt in zijn besluitvorming (wil ik wel of geen geld lenen aan dit bedrijf) naar twee doorslaggevende elementen:
  1. Wat is de succeskans van de betreffende onderneming? Dus bijvoorbeeld bij afwegingen om wel of niet te financieren: gaat deze onderneming aan zijn rente- en aflossingsverplichtingen voldoen? Dat is natuurlijk het meest prettig voor iedereen. De onderneming voldoet netjes zijn verplichtingen en als financier krijg je op die manier je uitgeleende gelden inclusief rentevergoeding retour.
  2. Welke condities zijn haalbaar om de risico's en het rendement in de juiste verhouding te krijgen? Met een 1ste hypotheek en een lage Loan To Value kan de rente natuurlijk lager zijn dan bij het verstrekken van een achtergestelde lening.

Analyse

Om tot dit besluit te komen voert hij verschillende analyses uit:
  1. Interne analyse van het bedrijf en de markt. Hierbij wordt gekeken naar factoren als juridische structuur, verdienmodel, bedrijfsproces, visie/strategie, interne organisatie, sterkten en zwakten, investeringen die gedaan moeten worden om bij te blijven in de markt;
  2. Externe analyse van het bedrijf en de markt; maatschappelijke (macro-) ontwikkelingen, marktkrachten/concurrentie, kansen en bedreigingen;
  3. Financiële analyse die ingaat op o.a. rentabiliteit, cashflow, liquiditeit, vermogen;
  4. Welke juridische positie en voorwaarden zijn haalbaar. Hierbij gaat het om een analyse van de partijen die aansprakelijk zijn, welk onderpand beschikbaar is, welke informatie periodiek beschikbaar is om risico’s en gemaakte afspraken te monitoren en tot slot wordt gekeken naar het mogelijke aflossingsniveau van de financiering.
Haalbaarheid toetsen voor je financiering?

Commercieel Vastgoed financieren

Een bank of andere financier van commercieel vastgoed baseert zich op een aantal factoren bij het aangaan van een financieringsovereenkomst:

De waarde van het onderpand

De taxatiewaarde van een verhuurd pand is niet de vrije verkoopwaarde zoals gebruikt wordt in het particuliere domein bij aan- en verkoop voor eigen gebruik. Het gaat namelijk om de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde is het uitgangspunt voor financiers, en wordt vastgesteld door daartoe opgeleide gespecialiseerde makelaars/taxateurs. Bij deze waardebepaling wordt gerekend met een groot aantal (objectieve) factoren zoals verhuur bij vergelijkbare objecten, locatie, alternatieve aanwendbaarheid, aantal transacties in de omgeving, technische staat, bestemming etc. Hierbij is het dus vaak zo dat de marktwaarde in verhuurde staat lager uitvalt dan de waarde vrij van huur.

LTV (Loan to Value)

Een financiering is in de regel nooit meer dan 80% van de marktwaarde in verhuurde staat. Dat betekent dat minimaal de overige 20% ingebracht moet worden door de klant zelf.

(Verwacht) Rendement op de investering

  • In zijn algemeenheid financieren banken tot 70-80% van de marktwaarde. In de markt zijn meerdere partijen actief die aflossingsvrij financieren tot ca. 50% van de marktwaarde. Wij rekenen indicatief met een aflossing van gemiddeld 3%. NB: een aantal financiers verstrekt leningen met een maximale looptijd van 5 tot maximaal 10 jaar. Hiermee creëren zij een herbeoordelingsmoment na afloop. Op basis van bijv. de marktomstandigheden zouden dan de geldende voorwaarden kunnen worden gewijzigd;
  • Bij bedrijfsmatige panden betreft dit indicatief een aflossing van 5% per jaar;
  • Op dit moment zien we in de markt gemiddelde rentepercentages van rond 3,5% voor 5 jaar vast;
  • Eigenaarslasten/exploitatiekosten zijn gemiddeld 15% van de huurstroom. Hierin zitten o.a. OZB-belasting, onderhoudskosten, verzekeringen en beheerslasten. NB: deze kosten variëren in de praktijk per type pand. Zo is er verschil in onderhoudskosten bij oude en nieuwe gebouwen, of is bij sommige huurcontracten bepaald dat deze kosten voor rekening van de huurder zijn.
U wilt een nieuwe vastgoed financiering, maar zijn uw plannen haalbaar?
Doe de check

FAQ's

  1. Huurcontract: in een huurcontract staan de afspraken tussen huurder en verhuurder van eenwoning. Het gaat dan om de huurprijs, wijze van betaling en een omschrijving van de woonruimte;
  2. Huurbemiddelaar: een huurbemiddelaar helpt bij het vinden en bezichtigen van een huurwoning. Ook helpt deze de onderhandelingen met de verhuurder en het opstellen van het huurcontract;
  3. BAR (Bruto Aanvangsrendement): de huuropbrengst als percentage van de investering;
  4. NAR (Netto Aanvangsrendement): de huuropbrengst gecorrigeerd met de exploitatiekosten als percentage van de investering;
  5. Consument of professionele partij? De meeste (vastgoed-)financiers doen primair zaken met professionele beleggers. Deze worden in tegenstelling tot consumenten niet beschermd door de wet. Dit betekent dat ze geacht worden dermate veel kennis en ervaring op te hebben gedaan dat ze zich bewust zijn van de risico’s die ze aangaan bij een nieuwe financiering. Een consument heeft die kennis en ervaring niet, en wordt daarom volgens de Wet financieel toezicht beschermd. In de praktijk betekent dit dat een financier moet kijken of de klant weet waar hij aan begint (kent hij de plichten als verhuurder? En of de klant niet teveel financiering afsluit (is de nieuwe financiering ook te betalen uit de bestaande inkomstenstroom naast de bestaande leningen voor privégebruik).
Wanneer ben je een consument? Dan handel je in ieder geval níet namens een rechtspersoon. Verder kan je denken aan één of meerdere van deze situaties:
  • Je verhuurt aan familieleden;
  • Je doet deze investering slechts eenmalig;
  • Je hebt minder dan 5 beleggingspanden in bezit;
  • Je gaat het pand zelf bewonen;
  • Je koopt een dergelijk pand voor de eerste keer aan;
  • Je hebt geen ervaring in de verkoop en/of het beheer van onroerend goed.

financieringsverstrekkers

Wij hebben toegang tot meer dan 200 financieringsverstrekkers, waaronder: